Δύο έννοιες του εμπραγμάτου δικαίου που συχνά προκαλούν σύγχυση και δεν είναι κατανοητές από το ευρύ κοινό είναι η “επικαρπία” και η “ψιλή κυριότητα.”
Και οι δύο αυτές έννοιες ανήκουν στην ευρύτερη κατηγορία της “πλήρους κυριότητας.” Για να κατανοήσουμε τη διαφορά μεταξύ τους, ας ξεκινήσουμε με τον ορισμό της πλήρους κυριότητας σε σχέση με κινητά και ακίνητα αγαθά.
Πλήρης κυριότητα είναι η απόλυτη και ανεξαρτησία εξουσία πάνω σε ένα αγαθό, είτε αυτό είναι κινητό είτε ακίνητο. Αυτή η κυριότητα ασκείται βάσει του νόμου και αποτελεί το ισχυρότερο δικαίωμα πάνω σε ένα αγαθό. Ένα κύριο χαρακτηριστικό της πλήρους κυριότητας είναι ότι παρέχει απόλυτη εξουσία, καθώς δεν υπάρχουν περιορισμοί από τον νόμο ή άλλα δικαιώματα τρίτων που να επιρρίπτονται σε αυτό. Επίσης, αυτή η εξουσία είναι καθολική, περιλαμβάνοντας όλες τις δυνατές χρήσεις του αγαθού, εκτός αν απαγορεύεται από τον νόμο.
Η επικαρπία, από την άλλη πλευρά, αναφέρεται στο δικαίωμα να απολαμβάνει κάποιος τα κέρδη ή τα οφέλη από ένα αγαθό, χωρίς να έχει την πλήρη κυριότητα πάνω σε αυτό. Συνήθως, η επικαρπία συνδέεται με τις κληρονομικές σχέσεις μεταξύ γονέων και παιδιών. Σε πολλές περιπτώσεις, οι γονείς μπορούν να παραχωρήσουν την επικαρπία ενός ακινήτου στα παιδιά τους, ενώ διατηρούν την ψιλή κυριότητα. Αυτό σημαίνει ότι τα παιδιά μπορούν να απολαμβάνουν τα κέρδη από το ακίνητο, αλλά δεν έχουν την πλήρη εξουσία πάνω σε αυτό, εκτός αν αποκτήσουν και την επικαρπία είτε κατά τη διάρκεια της ζωής των γονιών τους είτε μετά τον θάνατό τους.
Συνήθως, κατά τον θάνατο των γονιών, η απόσβεση της ψιλής κυριότητας στην περίπτωση όπου τα τέκνα είχαν την αρχική ψιλή κυριότητα επιτρέπει στα τέκνα να αποκτήσουν την πλήρη κυριότητα της περιουσίας. Συχνά, η ψιλή κυριότητα αναφέρεται επίσης ως ψηλή ή υψηλή κυριότητα, αλλά η σωστή ονομασία της είναι ψιλή κυριότητα, καθώς αυτή προέρχεται από την αποψίλωση της επικαρπίας. Συχνά, πολλοί ρωτούν ποια είναι πιο σημαντική, η ψιλή κυριότητα ή η επικαρπία ενός ακινήτου. Η νομική απάντηση είναι ότι η ψιλή κυριότητα είναι σημαντικότερη, διότι αυτή οδηγεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η επικαρπία είναι πιο συμφέρουσα, ειδικά όταν το ακίνητο είναι πολύ επικερδές.
Η επικαρπία ορίζεται ως το δικαίωμα να χρησιμοποιείτε ή να εκμεταλλεύεστε ένα κινητό ή ακίνητο, με την υποχρέωση να διατηρείτε το ακίνητο ακέραιο. Ο επικαρπωτής μπορεί να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται το κινητό ή ακίνητο, αλλά δεν έχει το δικαίωμα να το αλλάζει ή να το αλλοιώνει, αλλά πρέπει να το διατηρεί στην κατάσταση που το θέλει ο κύριος. Η επικαρπία μπορεί να πραγματοποιηθεί κατά τη διάρκεια της ζωής του ψιλού κυρίου ή μετά τον θάνατό του και μπορεί να είναι τακτική ή έκτακτη. Η επικαρπία είναι αμεταβίβαστη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπώτη.
Εκτός από την επικαρπία, υπάρχει και η “οιονεί επικαρπία,” η οποία αφορά πράγματα που καταναλώνονται. Υπάρχουν επίσης δύο άλλα είδη επικαρπίας, το δικαίωμα και οι απαιτήσεις. Το δικαίωμα είναι παρόμοιο με την επικαρπία πράγματος, αλλά αφορά το δικαίωμα αντί του ακινήτου. Όσα αναφέρθηκαν για την επικαρπία του δικαιώματος ισχύουν επίσης για την επικαρπία των απαιτήσεων.
Συνοψίζοντας, η πλήρης κυριότητα αναμφισβήτητα αποτελεί το ισχυρότερο δικαίωμα που παρέχεται για την προστασία της νομικής θέσης ενός ακινήτου από πιθανές παρεμβάσεις τρίτων. Η ψιλή κυριότητα, από την άλλη, αποτελεί ουσιαστικά την ίδια κυριότητα, αλλά χωρίς τη δυνατότητα χρήσης και απόκτησης του ακινήτου. Επικαρπία, αντιστοιχεί στο δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου, παρέχοντας την ελευθερία αυτής της χρήσης, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο διατηρεί την αρχική του κατάσταση, τον σκοπό του και διαχειρίζεται σύμφωνα με τους κανόνες εκμετάλλευσης. Η πρακτική της συμβολαιογραφικής διασπάσεως της πλήρους κυριότητας είναι διαδεδομένη εδώ και πολλά χρόνια, χρησιμοποιούμενη για την προστασία των γονέων αλλά και για τη διευκολυνση της μεταβίβασης της κυριότητας στα παιδιά μετά τον θάνατο των γονέων τους.