Καταγγελία Μίσθωσης από τον Μισθωτή

Καταγγελία Μίσθωσης από τον Μισθωτή – Δικαιώματα, προϋποθέσεις και διαδικασία

Η καταγγελία μίσθωσης από τον μισθωτή αποτελεί ένα σημαντικό δικαίωμα που παρέχεται από την ελληνική νομοθεσία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ο μισθωτής δεν είναι πάντοτε υποχρεωμένος να παραμείνει σε μια μισθωτική σχέση μέχρι τη λήξη της σύμβασης, ιδίως όταν συντρέχουν λόγοι που καθιστούν τη συνέχισή της δυσχερή ή αδύνατη.

Η σωστή κατανόηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του μισθωτή είναι κρίσιμη, καθώς μια λανθασμένη ή άτυπη αποχώρηση μπορεί να επιφέρει οικονομικές και νομικές συνέπειες.

Τι είναι η καταγγελία μίσθωσης

Η καταγγελία μίσθωσης είναι η μονομερής δήλωση βούλησης με την οποία ο μισθωτής γνωστοποιεί στον εκμισθωτή ότι επιθυμεί τη λύση της μισθωτικής σχέσης πριν από τη συμφωνημένη λήξη της.

Ανάλογα με το είδος της μίσθωσης (κατοικίας ή επαγγελματική) και το περιεχόμενο της σύμβασης, η καταγγελία μπορεί να είναι:

• ελεύθερη,
• ή να προϋποθέτει συγκεκριμένο λόγο και προθεσμία.

Καταγγελία μίσθωσης κατοικίας από τον μισθωτή

Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας, ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη σύμβαση ακόμη και πριν τη λήξη της, εφόσον:

• τηρήσει την προθεσμία προειδοποίησης που προβλέπεται στη σύμβαση ή, ελλείψει αυτής,
• αποδείξει ότι υπάρχει σπουδαίος λόγος.

Σπουδαίος λόγος θεωρείται ενδεικτικά:

• σοβαρό πρόβλημα υγείας,
• μεταβολή επαγγελματικής κατάστασης (μετακίνηση, απόλυση),
• ακαταλληλότητα του μισθίου για χρήση,
• σοβαρές ελλείψεις ή βλάβες που δεν αποκαθίστανται.

Καταγγελία επαγγελματικής μίσθωσης

Στις επαγγελματικές μισθώσεις, ισχύουν συνήθως αυστηρότεροι όροι. Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση:

• αν το προβλέπει ρητά η σύμβαση,
• ή μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου,
• ή για σπουδαίο λόγο, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα.

Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται προσεκτικός έλεγχος της σύμβασης, καθώς συχνά προβλέπονται:

• ποινικές ρήτρες,
• αποζημιώσεις,
• ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης.

Σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε και ίσχυσε μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 17 παρ. 1 του ν. 3853/2010, παρέχεται στον μισθωτή επαγγελματικής – και γενικότερα προστατευόμενης – μίσθωσης το δικαίωμα μονομερούς καταγγελίας της μίσθωσης, ακόμη και χωρίς την επίκληση συγκεκριμένου λόγου.

Ειδικότερα, ο μισθωτής δύναται να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Η καταγγελία ασκείται εγγράφως, χωρίς να απαιτείται αιτιολόγηση ή απόδειξη σπουδαίου λόγου, γεγονός που χαρακτηρίζει τη ρύθμιση ως καταγγελία μεταμέλειας.

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας δεν επέρχονται άμεσα, αλλά μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της στον εκμισθωτή, κατά τη διάρκεια των οποίων η μίσθωση εξακολουθεί να υφίσταται κανονικά. Κατά το διάστημα αυτό, ο μισθωτής εξακολουθεί να υποχρεούται στην καταβολή των μισθωμάτων.

Παράλληλα, ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή εφάπαξ αποζημίωση ίση με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας. Η αποζημίωση αυτή οφείλεται ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πραγματικής ζημίας του εκμισθωτή και καταβάλλεται ακόμη και στην περίπτωση που το μίσθιο επαναμισθωθεί άμεσα σε τρίτο.

Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι, ακόμη και αν ο μισθωτής παραδώσει τη χρήση του μισθίου αμέσως μετά την άσκηση της καταγγελίας, εξακολουθεί να υποχρεούται:

• στην καταβολή των μισθωμάτων που αντιστοιχούν στο τρίμηνο μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, και
• στην καταβολή της προβλεπόμενης αποζημίωσης του ενός μηνιαίου μισθώματος.

Η ρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην εξισορρόπηση των συμφερόντων των μερών, παρέχοντας στον μισθωτή ευχέρεια αποδέσμευσης από τη μίσθωση, ενώ ταυτόχρονα διασφαλίζει τον εκμισθωτή έναντι αιφνίδιας απώλειας εισοδήματος.

Πώς γίνεται η καταγγελία μίσθωσης

Η καταγγελία πρέπει να γίνεται:

• έγγραφα,
• με σαφή αναφορά στη βούληση λύσης της μίσθωσης,
• και να επιδίδεται αποδεδειγμένα στον εκμισθωτή (συνήθως με εξώδικο).

Η απλή αποχώρηση από το ακίνητο χωρίς καταγγελία δεν αρκεί και μπορεί να θεωρηθεί παράνομη.

Οικονομικές συνέπειες της καταγγελίας

Η καταγγελία μίσθωσης μπορεί να συνεπάγεται:

• υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων μέχρι την ολοκλήρωσή της,
• απώλεια εγγύησης,
• αποζημίωση, αν προβλέπεται.

Ωστόσο, όταν υπάρχει νόμιμος λόγος, ο μισθωτής μπορεί να απαλλαγεί από περαιτέρω οικονομικές υποχρεώσεις.

Τι πρέπει να προσέξει ο μισθωτής πριν καταγγείλει

Πριν την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει:

• να ελέγξει προσεκτικά τη σύμβαση,
• να τεκμηριώσει τον λόγο αποχώρησης,
• να τηρήσει τις προθεσμίες,
• να παραδώσει το ακίνητο στην προβλεπόμενη κατάσταση.

Η νομική καθοδήγηση μειώνει σημαντικά τον κίνδυνο αντιδικίας.

Ο ρόλος του δικηγόρου

Ο δικηγόρος:

• ελέγχει τη νομιμότητα της καταγγελίας,
• συντάσσει έγκυρη εξώδικη δήλωση,
• προστατεύει τον μισθωτή από αξιώσεις,
• διαπραγματεύεται ομαλή λύση της μίσθωσης,
• εκπροσωπεί τον μισθωτή σε περίπτωση διαφοράς.

❓ Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

1. Μπορώ να φύγω πριν λήξει το συμβόλαιο;

Ναι, υπό προϋποθέσεις και με σωστή διαδικασία.

2. Χάνω πάντα την εγγύηση;

Όχι, μόνο αν προβλέπεται ή αν υπάρχουν οφειλές/ζημιές.

3. Αρκεί να παραδώσω τα κλειδιά;

Όχι. Απαιτείται έγγραφη καταγγελία.

4. Τι γίνεται αν ο εκμισθωτής αρνείται;

Η καταγγελία ισχύει εφόσον γίνει νόμιμα.

5. Χρειάζεται εξώδικο;

Συνιστάται, για απόδειξη και νομική ασφάλεια.

6. Μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση;

Ναι, αν προβλέπεται ή αν η καταγγελία είναι άκυρη.

Δικηγορικό Γραφείο Μπουράς & Συνεργάτες

Το Δικηγορικό Γραφείο Μπουράς & Συνεργάτες διαθέτει εμπειρία στη διαχείριση μισθωτικών διαφορών και στην ασφαλή καταγγελία μισθώσεων από μισθωτές. Με υπευθυνότητα, σαφή νομική καθοδήγηση και διακριτικότητα, το γραφείο αναλαμβάνει να προστατεύσει τα δικαιώματά σας και να εξασφαλίσει ομαλή και νόμιμη λύση της μίσθωσης.

Επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη νομική υποστήριξη.