Έλεγχος Τίτλων. Η διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου αποτελεί μια σοβαρή και περίπλοκη διαδικασία που απαιτεί προσεκτικό έλεγχο και προσήλωση. Πρέπει να ακολουθηθούν πολλά στάδια, από τον έλεγχο του τίτλου έως τη μεταγραφή του στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο, και καθένα από αυτά απαιτεί εξειδικευμένη προσέγγιση και υπευθυνότητα. Η παρουσία ενός δικηγόρου κατά την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου είναι απαραίτητη για να αποφευχθούν νομικά προβλήματα που μπορεί να είναι δύσκολο να διορθωθούν αργότερα.
Δικηγόρος για Έλεγχο Τίτλων – Το Νομικό Μέρος
Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει το νομικό μέρος της αγοραπωλησίας ακινήτου πρέπει να εκτελέσει ένα διπλό έλεγχο των τίτλων, τόσο πριν από την υπογραφή του συμβολαίου όσο και την ημέρα της υπογραφής, για να εξασφαλίσει ότι το ακίνητο που αγοράζεται δεν έχει υποθήκες, κατασχέσεις ή άλλες διεκδικήσεις. Επίσης, ο αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει ότι το ακίνητο δεν θα διεκδικηθεί από κληρονόμο του πωλητή και να επιβεβαιώσει την απουσία παραβάσεων του σχεδίου δόμησης, οι οποίες ενδέχεται να αναφέρονται στο συμβόλαιο αλλά όχι στα σχέδια.
Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο είναι το πρώτο στάδιο πριν από μια αγοραπωλησία ακινήτου. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους για να βεβαιωθεί ότι δεν υπάρχουν εγγραφές, όπως υποθήκες, υποθηκευτικές σημειώσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις εναντίον του ακινήτου. Οι τίτλοι πρέπει να διαβαστούν προσεκτικά από κάθε βιβλίο του υποθυκοφυλακείου, σε χρονολογική σειρά επί 20 ετών. Είναι επίσης χρήσιμο να αποκτηθεί ένα αντίγραφο των τίτλων του ακινήτου μετά τον έλεγχο, το οποίο θα χρησιμοποιηθεί αργότερα για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας.
Το δεύτερο στάδιο είναι η καταβολή μιας προκαταβολής από τον αγοραστή στον πωλητή για να δεσμεύσει το ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι δεν προκύπτουν νομικά θέματα από τον έλεγχο τίτλων. Αυτή η προκαταβολή μπορεί να γίνει μέσω ενός ιδιωτικού συμφωνητικού ή ενός συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Το ιδιωτικό συμφωνητικό συντάσσεται από τους δικηγόρους των μερών και περιλαμβάνει το τίμημα, τον τρόπο πληρωμής, το ποσό της προκαταβολής και ρήτρες για πιθανές παραβιάσεις της συμφωνίας. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι ασφαλέστερη επιλογή, καθώς αποτελεί έγγραφο εκτελεστής αξίας. Και στις δύο περιπτώσεις, πρέπει να αναφέρεται το ίδιο περιεχόμενο που αναφέρθηκε για το ιδιωτικό συμφωνητικό, με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο να επιτρέπει στον αγοραστή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία μόνος του με αυτοσύμβαση, αν αυτό καθορίζεται στη συμφωνία.
Το τρίτο στάδιο είναι η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών από τον πωλητή και η παράδοσή τους στον συμβολαιογράφο για τη σύνταξη του συμβολαίου. Τα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν τον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή, αντίγραφα ταυτότητας των μερών, εξουσιοδότηση αν κάποιο τρίτο πρόσωπο υπογράφει το συμβόλαιο, φορολογική ενημερότητα του πωλητή, ασφαλιστική ενημερότητα αν ο πωλητής είναι επιχείρηση, το κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, άδεια οικοδομής, τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη του ακινήτου, βεβαίωση μηχανικού για απουσία αυθαιρεσιών, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου, βεβαίωση οφειλής ΤΑΠ, Ε9 του πωλητή και πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.
Η πληρωμή του φόρου στην αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (ΔΟΥ) αποτελεί το τέταρτο στάδιο της διαδικασίας. Συγκεκριμένα, για να ολοκληρωθεί η συμφωνία, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλλει εκ των προτέρων τους φόρους που αντιστοιχούν στην αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που πρόκειται να αγοράσει. Εάν δεν έχει οριστεί αντικειμενική αξία για το συγκεκριμένο ακίνητο, ο συμβολαιογράφος καθορίζει την αξία του. Αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχει η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας, προϋποθέτοντας ορισμένες νομικές προϋποθέσεις, βεβαίως.
Όσον αφορά τη διαδικασία υπογραφής του συμβολαίου, αυτή αποτελεί το πέμπτο στάδιο. Η επίσημη διαδικασία λαμβάνει χώρα στο συμβολαιογραφείο, με την παρουσία όλων των εμπλεκόμενων μερών, δηλαδή του συμβολαιογράφου, του πωλητή, του αγοραστή και των δικηγόρων κάθε πλευράς. Η παρουσία των δικηγόρων κατά την υπογραφή του συμβολαίου για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτου είναι απαραίτητη, καθώς εξασφαλίζει την αναπαράσταση των συμφωνιών και της βούλησης των μερών με ακρίβεια στο συμβόλαιο. Στη συνέχεια, το συμβόλαιο διαβάζεται από τον συμβολαιογράφο και αν και τα δύο μέρη δηλώσουν ότι το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τα περιεχόμενα και τις συμφωνίες που αναφέρονται, ακολουθεί η υπογραφή του συμβολαίου από τα δύο μέρη.
Το έκτο στάδιο είναι η μεταγραφή του υπογεγραμμένου συμβολαίου στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο. Κατά τη μεταγραφή, το συμβόλαιο που έχει υπογραφεί από τα μέρη καταχωρείται επίσημα στο υποθυκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο στο οποίο ανήκει το ακίνητο. Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας μιας ακίνητης περιουσίας αποτελεί μια νομική διαδικασία που είναι εμπράγματη και εκποιητική, και υπόκειται σε δημοσιότητα. Ο νομοθέτης, λόγω της υψηλής χρηματικής αξίας των ακινήτων και για να προστατεύσει τις συναλλαγές, έχει επιβάλει την απαίτηση μεταγραφής του συμβολαίου, με την οποία η πώληση και η νέα ιδιοκτησία του ακινήτου κατοχυρώνονται επίσημα στο όνομα του αγοραστή.